疫情,给楼市带来10大悬念

疫情,给楼市带来10大悬念

时间:2020-02-14 17:53 作者:admin 点击:
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原创刘晓博

悬念一:房价会跌多少?

目前楼市交易基本上被冻结,私下交易无法过户。疫情基本控制后,交易刚刚恢复的时候,会有一波抛盘,主要是两类:

第一,资金链断裂的炒房客,需要赶快斩仓救命;第二,资金链紧张的开发商,需要降价回笼资金。

但政府会控制一手房的价格,估计很难出现超过10%的跌幅。二手房很难说,可能会有部分盘降价20%出售。但这往往是捡漏的时候,但你要问问这套房子在疫情期间发生过什么。

非典时期,全国房价普遍有20%的跌幅(局部更高一些),但那时楼市尚未形成“赚钱效应”。现在情况不同,国家调控反应速度更快,而房东一般会惜售。所以,大部分城市跌幅(均价)很难超过5%,局部或许会出现10%的跌幅。

也就是说,这次疫情对楼市的打击小于非典。

悬念二:疫情结束后,楼市会报复性反弹吗?

非常有可能。关键看未来货币政策和楼市调控政策。

疫情让楼市“小阳春”泡汤了,但需求仍然在,只是被压抑、推后了。疫情结束后,楼市会普遍回暖,也会有更多城市放松限制。

非典发生后,广义货币M2反弹了3个百分点,造成了2004年CPI的大反弹——CPI从2003年的1.2%反弹到2004年的3.9%。

所以,疫情对楼市的影响是四步走:零成交—下跌—反弹—创新高。 当然,如果涨多了政府仍然会收紧调控。但经济压力大的城市,通过一次“突袭”上涨10%是完全有可能的。比如去年4到7月的苏州。

悬念三:地方政府会放松楼市限制吗?

当然会,只是目前不允许交易,所以暂时不会发生。等到楼市恢复交易的时候,措施会蜂拥而出。

悬念四:地产股还会下跌吗?

到目前为止,这一轮万科最大跌幅22%,碧桂园最大跌幅27%,应该比较充分反应了市场影响。而且由于开发商计算收入方式带有滞后性,是以交楼为标准的,2020年开发商的业绩体现的是一年到一年半之前的销售。

所以,如果疫情不继续恶化,地产股大致能维持目前价格 ,但短期内反弹也比较难,市场热点不在这里。除非到3月,市场恢复交易之后,出现新一波的放松“五限”的热潮。

放眼全年,地产股的机会反而加大了。因为稳增长难度增加了,楼市需要发挥的作用更大一些。

悬念五:会有更多开发商破产吗?

会的。持续一两个月的“零交易”,将让一些开发商资金链非常紧张。房地产行业将进入“大鱼吃大鱼”的时期,不仅中小开发商会倒下,一些大的也会扛不住。

扛不住了,就需要并购。并购发生的时候,地产股就会活跃。

悬念六:会降息吗?

其实央行已经降低了政策利率。2月3日开盘当天,7天逆回购和14天逆回购,都下降了10个基点。很快,中期借贷便利(MLF)1年期利率也会下降10个基点。 后者是最重要的政策利率,将直接导致2月20日的LPR利率降息。

估计2月20日公布的1年期和5年期LPR利率,都会降息10个基点。当然,如果降息幅度更大,也不出意料。

我觉得目前只降息10个基点,是远远不够的。 不要以为“央行两天放水1.7万亿”力度很大,这些钱都是短期的钱,只能给市场用7到14天,跟降准完全不同。上证报昨天说“逆回购1.7万亿相当于降准1个百分点”(见其官方公众号)是无知的表现。

要知道,2月3日到4日,央行虽然放水1.7万亿,但同时逆回购到期收回的资金也超过了1.1万亿。而且逆回购影响的是短期资金,降准影响的是长期资金,这两种资金的成本也完全不同。

中美达成协议,限制了2020年中国降息。而疫情的突然出现,则加大的中国的降息空间。 央行显然要先照顾国内经济的发展。2020年,中国需要更大力度的降息,最好能降50个基点。

悬念七:中国城镇化战略会改变吗?过分强调中心城市,还会持续吗?

从2018年开始,中国开始提倡“新型城镇化”。说白了,就是放弃之前的“大中小城市协调发展”,开始强调“中心城市、都市圈、城市群”,力求在“失衡中重建均衡”。

疫情之后,中国会反思、改变城镇化策略吗?大城市会面临利空吗?

我们不妨看一下,2月3日新华社发布的最新一次高层会议的通稿。稿件说:

会议强调,这次疫情是对我国治理体系和能力的一次大考,我们一定要总结经验、吸取教训。要针对这次疫情应对中暴露出来的短板和不足,健全国家应急管理体系,提高处理急难险重任务能力。要对公共卫生环境进行彻底排查整治,补齐公共卫生短板。要加强市场监管,坚决取缔和严厉打击非法野生动物市场和贸易,从源头上控制重大公共卫生风险。要加强法治建设,强化公共卫生法治保障。要系统梳理国家储备体系短板,提升储备效能,优化关键物资生产能力布局。

这是高层初步反思疫情。很显然,这里没有提到城镇化的策略问题。 而且大城市化是一般规律,全世界都如此,很难人为改变。

疫情结束后,各地会重视发展“副中心城市”,但也只能是“一阵风”。普通省份“一省一城”,已经是最好的选择,总比“一省无城”要好。每个省都要发展副中心,其实未必能发展起来。

悬念八:哪些城市会因为疫情而受益?

短期看,各省的副中心城市会在疫情结束后受到重视。下面是根据公开资料整理出的各省副中心城市一览(部分可能有误差,因为信息比较混乱,而且常常变化):

黑龙江省:齐齐哈尔市、大庆、牡丹江、佳木斯

吉林省:吉林市

辽宁省:大连市、鞍山市

河北省:唐山市

山东省:青岛市、烟台市

湖北省:宜昌市、襄阳市

湖南省:岳阳市、衡阳市、常德市

广东省:湛江市、珠海市、汕头市

江苏省:苏州市、无锡市

浙江省:宁波市、温州市

江西省:九江市、赣州市

福建省:厦门市、泉州市

安徽省:芜湖市

山西省:大同市、临汾市、长治市

内蒙古自治区:包头市、赤峰、鄂尔多斯

海南省:三亚市

云南省:曲靖市

贵州省:遵义市

陕西省:宝鸡市

宁夏回族自治区:固原市

在查阅资料过程中我发现,很多省的“副中心城市”常常发生变化,换了领导就可能更改名单。 而且,有些人口、经济总量都比较小的省份,竟然有3到4个副中心城市,完全是为了照顾情绪,没有什么意义。 这充分告诉我们,“副中心”大多是不靠谱的,没有获得认真对待。

像河南、安徽这样的人口大省,只把一个城市列为副中心,还显得有一些诚心诚意,像是要成事的样子。

我的看法是:一个省能搞起来一个副中心城市,就已经非常不错了。 即便如广东,由于存在广深双中心,珠海、湛江、汕头三个副中心能发展起来一个就不错。弄不好,东莞佛山才是最后的市场选择。

悬念九:别墅和低密度住宅会畅销吗?

非典之后,别墅和低密度住宅一度畅销,但后来仍然成为投资者的噩梦。一般来说,别墅等超低密度住宅的配套都不太好,不符合我常说的三大条件:1、800米内有地铁站,最好是双线、多线站点;2、1.5公里内有大型购物中心;3、学位中等偏上。

我曾有过一个判断:只能开车回家的小区,都是不值得投资的伪豪宅。 这是强调轨道交通的重要性。其实,这种偏远的小区学位肯定也不好,商业配套也非常一般。

别墅自用可以,投资一般来说都是坑,其中的血泪就不赘述了。 如果你家是开矿的,或者有腾讯原始股,当然可以买别墅来玩。 此外,别墅视野狭窄、采光通风一般,是小众产品,而适合接盘的小众们又不喜欢二手盘,让这种产品在中国普遍比较失败。

所以,疫情结束之后,大家在买房子上仍然是回归老路。因为每天的生活是更重要的,时间、资金成本是更重要的。

悬念十:小户型会贬值吗?

通风、采光差的小户型,的确容易传染、感染疾病,这已经被香港淘大花园印证过了,代价是42条人命。如果你还不知道,可以自行百度,那是非典时期的惨烈一页。

在寸土寸金的一线城市,超小户型的房子越来越多,比如深圳近期就有多个含有面积小于30平米户型的公寓盘发售。疫情结束后,这些房子短期内或许会被歧视,但时间久了,大家仍然会遗忘。

疫情10多年才来一次,而生活压力需要每天面对。 所以,贬值很难发生,除非房间里出了死亡病例,类似淘大花园那样。不过,这种凶宅贬值跟面积没有关系了,大户型一样贬值,而且会更厉害。因为买大户型的人,会更在乎这些。